주머니에서 새는세금 (절세하는 방법)

박상용 아파트, 세무, 법률 부동산컨설턴트 부동산칼럼리스트 가렴주구(苛斂誅求)란 말이 있다. ‘가혹하게 세금을 거두거나 백성들의 재물을 억지로 빼앗음.’을 뜻하는 말인데, 춘추 시대(春秋時代) 말엽 예기(禮記)에 “가정맹어호(苛政猛於虎 : 가혹한 정치는 호랑이보다 더 무섭다)”란 말이 나오는데, 내용인 즉 [춘추 시대(春秋時代) 말엽, 공자(孔子:B.C 551∼479)의 고국인 노(魯)나라에서는 조정의 실세(實勢)인 대부(大夫) 계손자(季孫子)의 가렴 주구(苛斂誅求)로 백성들이 몹시 시달리고 있었다. 어느날 공자가 태산의 곁을 지날때, 부인이 묘지에서 곡하며 슬퍼하거늘, 공자가 엄숙히 이를 들으시고, 자로(子路)로 하여금 그에게 물어 말하되 “그대의 곡성은 한결 같이 거듭 근심이 있는 것 같으니라.” 이에 말하기를 “그러합니다. 옛적에 나의 시아버지도 호랑이한테 죽고, 나의 남편도 또 그것에게 죽고, 이제 나의 아들이 또 그것에게 죽었습니다.” 공자가 말씀하시되 “어찌 이곳을 떠나지 않았습니까?”라고 하니 “가혹한 정치가 없습니다.” 공자가 말씀하시되 “제자들아 이를 들어라. 가혹한 정치는 호랑이보다 더 무서운 것 이니라”]라는 내용이다. 봉급생활자들이 유리지갑에서 형평성 없이 가혹하게 세금을 물면서 저축한 돈으로 주택을 구입 하고나면 이사를 하고 싶어도 양도소득세를 내고나면 같은 평형대의 주택으로 이사를 못하게 된다. 이에 법에서 정해준 절세요령을 잘 알아 세테크를 잘 해야 하는 시대에 우리가 살고 있는 것이고 절세요령을 잘 알아 현명하게 대처하면 ‘종이호랑이’라는 것이다. 일반인들이 주택양도로 인해 겪게 되는 국세는 크게는 양도소득세, 증여세, 상속세 등 인데 세금을 안 내도 되는 경우는 소득세법과 시행령에 정해진 비과세특례조항과 조세특례제한법상의 조세감면과 상증법(상속세법과 증여세법)에 정해진 공제 범위 내가 있다. ‘비과세’란 과세할 요건이 되지만 사회·경제적인 정책 목적상 과세주체인 국가가 과세권을 스스로 포기한 것으로 납세의무가 성립되지 않으므로 납세의무자의 신청이나 과세관청의 행정처분이 없이도 당연히 과세되지 않는 것을 말한다. ‘조세감면’이란 기본적으로 납세자의 신청이나 신고를 요건으로 하고 과세표준에 해당소득을 산입시켜 양도소득세를 산출한 후 감면분에 상당하는 세액을 감면한다는 점에서 ‘비과세’와 구별된다. ‘공제 범위 내’란 양도가액에 법에 정해진 요건대로 일정액을 공제하고 과세표준을 정하는 것으로 공제범위 이내이면 세금부담은 없으나 신고해 두는 것이 향후 세테크에 유리하다. 신축주택취득자에 대한 양도소득세 감면 요건은 신축주택의 양도소득세 감면 요건은 아래 취득기간 내에 해당하여야 한다.    ≫ 모든주택 신축주택 취득기간 : 1998.5.22~1999.6.30 ≫ 국민주택 신축주택 취득기간 : 1998.5.22~1999.12.31 ≫ 비수도권소재 국민주택 신축주택 취득기간 : 2000.11.1~2001.12.31 ≫ 모든 주택 신축주택 취득기간 : 2001.5.23~2003.6.30.   (단, 서울시·과천시·5대 신도시 지역은 2001.5.23~2002.12.31.) ≫ 자기가 건설한 주택을 신축취득 기간 내에 사용승인(사실상 사용일) 또는 사용검사일(자가 건설 : 자가 신축, 재개발, 재건축, 일반주택조합) ①주택사업자로부터 취득하는 주택으로서 신축주택 취득기간 내에 주택건설업자와 최초로 분양(매매)계약을 체결하고 계약금을 납부한 자가 취득하는 주택(매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 날은 계약금의 완납일자를 말함), 계약금을 두 차례 이상 나누어 납부하는 경우에도 계약금을 모두 완납한 일자이다.     ②감면방법은 신축주택(건물연면적의 2배 이내 부수토지 포함)을 취득한 날부터 5년 이내의 양도소득금액을 감면하며, 5년이 경과된 날부터 양도일까지의 양도소득은 과세됩니다. 전체 양도소득에서 감면소득금액을 차감하고 양도소득세율을 적용하여 산출세액을 산정하고, 농어촌특별세는 전체 양도소득에 의한 과세표준에 양도소득세율을 적용한 산출세액에서 과세소득분 산출세액을 차감한 산출세액의 20%를 적용한다. ③양도소득세 감면을 적용받을 수 있는 “조합원”은 도시재개발법에 의한 관리처분계획인가일 또는 주택건설촉진법에 의한 사업계획승인일 현재의 조합원을 말하고, 승계조합원인 경우에는 2001. 12. 31 이전에 조합원의 자격을 취득한 자에 한함. 단, 2002. 1. 1 이후 승계되는 조합원은 양도세 감면에서 제외(서면4팀-1186, 2005.7.12)된다. 비과세되는 양도소득세 ●일세대 1주택으로서 양도소득세가 비과세되는 경우 ○1.거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것으로서 일세대 일주택(가액 6억원초과 부분 제외)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 일정한 배율을 곱하여 산정한 면적이내의 토지의 양도로인하여 발생하는 소득에 대해서는 비과세한다. (서울,과천및 택지개발예정지구로 지정고시된 분당·일산·평촌·산본·중동 신도시지역소재 주택의 경우에는 당해주택의 보유기간이 3년이상 보유중 거주기간이 2년 이상의 거주요건이 추가되어야 비과세된다.). ○2.다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니하고 비과세 해 준다.(시행령 제154조 ①항) 1.건설임대주택을 취득하여 양도하는 경우로서 당해 건설임대주택의 임차일부터 당해 주택의 양도일까지의 거주기간이 5년이상인 경우 2. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우. 가. 주택 및 그 부수토지(사업인정 고시일 전에 취득한 주택 및 그 부수토지에 한한다)의 전부 또는 일부가 협의매수·수용 및 그 밖의 법률에 의하여 수용되는 경우(그 양도일 또는 수용일부터 2년 이내에 양도하는 그 잔존주택 및 그 부수토지를 포함) 나. 해외이주로 세대전원이 출국하는 경우. 다만, 출국일부터 2년 이내에 양도하는 경우에 한한다. 다. 1년 이상 계속하여 국외거주를 필요로 하는 취학 또는 근무상의 형편으로 세대전원이 출국하는 경우. 다만, 출국일부터 2년 이내에 양도하는 경우에 한한다. 3. 1년이상 거주한 주택을 재정경제부령이 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양 기타 부득이한 사유로 양도하는 경우 ②항.30세미만으로 결혼 했거나 30세미만으로 최저생계비이상의 소득이 있는 경우에는 단독세대로 보나 미혼이나 소득이 없는 경우는 부모의 세대원으로 본다. 다만, 미성년자의 경우를 제외하되, 미성년자의 결혼, 가족의 사망 그 밖에 재정경제부령이 정하는 사유로 1세대의 구성이 불가피한 경우에는 그러하지 아니하다. ⑤항. 보유기간의 계산은 당해 자산의 취득일부터 양도일까지로 한다.  다만, 다음의 경우에는 증여한 배우자가 당해 자산을 취득한 날부터 기산한다. 거주기간은 주민등록표상의 전입일자부터 전출일까지의 기간에 의한다. [법제97조4항: 부당행위부인규정] 거주자가 양도일부터 소급하여 5년 이내에 그 배우자로부터 증여받은 토지 또는 건물의 양도에 의한 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비, 취득가액은 당해 배우자의 취득당시 금액으로 한다. 이 경우 거주자가 증여받은 자산에 대하여 납부하였거나 납부할 증여세 상당액이 있는 경우에는 필요경비에 산입한다. ⑥항. 제1항에서 '가족'이라 함은 거주자와 그 배우자의 직계존비속(그 배우자를 포함한다) 및 형제자매를 말하며, 취학·질병의 요양, 근무상 또는 사업상의 형편으로 본래의 주소 또는 거소를 일시퇴거한 자를 포함한다. ⑧항. 제1항의 규정에 의한 거주기간 또는 보유기간을 계산함에 있어서 거주하거나 보유하는 중에 소실 도괴· 노후 등으로 인하여 멸실되어 재건축한 주택의 경우에는 그 멸실된 주택과 재건축한 주택에 대한 기간을 통산한다. ○3.연금주택의 비과세특례조항[장기저당담보주택에 대한 1세대1주택의특례】 ①국내에 1주택을 소유한 1세대가 다음 각호의 요건을 갖춘 장기저당담보대출계약을 체결하고 장기저당담보로 제공된 주택(이하 이 조에서 '장기저당담보주택'이라 한다)을 양도하는 경우에는 상기 제154조제1항의 규정을 적용함에 있어 거주기간의 제한을 받지 아니한다. 1. 계약체결일 현재 주택을 담보로 제공한 가입자가 60세 이상일 것 2. 장기저당담보 계약기간이 10년 이상으로서 만기시까지 매월·매분기별 또는 그 밖에 재정경제부령이 정하는 방법으로 대출금을 수령하는 조건일 것 3. 만기에 당해 주택을 처분하여 일시 상환하는 계약조건일 것 ②1주택을 소유하고 1세대를 구성하는 자가 장기저당담보주택을 소유하고 있는 직계존속(배우자의 직계존속을 포함한다)을 동거봉양하기 위하여 세대를 합침으로써 1세대가 2주택을 소유하게 되는 경우 먼저 양도하는 주택에 대하여는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조제1항의 규정을 적용하되, 장기저당담보주택은 거주기간의 제한을 받지 아니한다. ③1세대가 장기저당담보주택을 제1항의 규정에 의한 계약기간 만료 이전에 양도하는 경우에는 제1항 및 제2항의 규정을 적용하지 아니한다.[야탐에사는 이;박상용] ●일세대 2주택으로서 비과세 되는 경우(소득세법시행령 155조) ①일시적1세대2주택비과세조항 ①국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 다른 주택을 취득한 날부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우(1년 이내에 양도하지 못하는 경우로서 재정경제부령이 정하는 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대1주택으로 보아 상기 제154조제1항의 규정을 적용하여 비과세한다. [이 경우 종전의 주택 및 그 부수토지의 일부가 협의매수되거나 수용되는 경우로서 당해 잔존하는 주택 및 그 부수 토지를 그 양도일 또는 수용일부터 2년 이내에 양도하는 때에는 당해 잔존하는 주택 및 그 부수토지의 양도는 종전의 주택 및 그 부수토지의 양도 또는 수용에 포함되는 것으로 본다.] ②상속등에 의한 1세대2주택 비과세조항 ②상속받은 주택과 그 밖의 주택(일반주택)을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 상기 제154조제1항의 규정을 적용하여 비과세한다. ③존속부양, 혼인등에의한 일시적 1가구2주택 #1주택을 보유하고 1세대를 구성하는 자가 1주택을 보유하고 있는 60세(여자의 경우에는 55세)이상의 직계존속(배우자의 직계존속을 포함한다)을 동거봉양하기 위하여 세대를 합침으로써 1세대가 2주택을 보유하게 되는 경우 합친 날부터 2년 이내에 먼저 양도하는 주택은 이를 1세대1주택으로 보아 제154조제1항의 규정을 적용하여 비과세한다. #1주택을 보유하는 자가 1주택을 보유하는 자와 혼인함으로써 1세대가 2주택을 보유하게 되는 경우 그 혼인한 날부터 2년 이내에 먼저 양도하는 주택은 이를 1세대1주택으로 보아 제154조제1항의 규정을 적용하여 비과세한다. ④농가주택, 문화재주택등의 보유사유⑥다음 각호의 1에 해당하는 주택과 그밖 일반주택을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조제1항의 규정을 적용하여 비과세한다. #「문화재보호법」에 의한 지정문화재 및 등록문화재 #다음중 하나에 해당하는 주택으로서 수도권외의 지역중 읍(도시지역 제외) 또는 면지역에 소재하는 주택(농어촌주택)과 그 외의 일반주택을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는것으로 보아 제154조제1항의 규정을 적용하여 비과세한다. 1. 상속받은 주택(피상속인이 취득후 5년이상 거주한 사실이 있는 경우에 한한다) 2. 이농인(어업에서 떠난 자를 포함)이 취득일후 5년이상 거주한 사실이 있는 이농주택 3. 영농 또는 영어의 목적으로 취득한 귀농주택 ※조합원 입주권양도에 따른 비과세 ⑰항.주거환경정비법」에 따른 관리처분계획의 인가일(인가일 전에 철거되는 때에는 철거일) 현재 제154조제1항의 규정에 해당하는 기존주택을 소유하는 세대가 당해 조합원입주권을 양도하는 경우 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 이를 제154조제1항의 규정에 따른 1세대1주택으로 본다. 다만, 제2호의 경우에는 당해 1주택을 취득한 날부터 1년 이내에 당해 조합원입주권을 양도하는 경우에 한한다. 1. 양도일 현재 다른 주택이 없는 경우 2. 양도일 현재 1조합원입주권 외에 1주택을 소유한 경우[야탑에사는 이:박상용] ●1세대 3주택에도 비과세특례혜택이 있다. ○1.1세대 3주택중 1주택 양도소득세 비과세여부 1가구 1주택 비과세요건을 갖춘 1세대가 a와 b주택을 차례로 구입하여 1가구 3주택이 된 이후에 a주택을 매도(양도소득세과세)한 후 b주택 구입일로 1년이내에 비과세요건을 갖춘 종전 주택을 양도하는 경우 6억원이하 부분에 대하여 양도소득세를 비과세한다. 2002.11.14 국세청 법령심사형의회에서 기존 예규를 변경하여 3주택을 소유한 1세대가 그 중 1주택을 양도(양도소득세 과세)한 후 다시 1주택을 양도하는 경우, 그 주택이 일시적 2주택에 대한 양도소득세 비과세 요건에 해당하면 양도세를 비과세하도록 하였다.(변경예규) 그 전에는 1세대가 3주택인 경우 먼저 양도하는 2주택은 모두 양도세 과세대상이었다.(부동산 포럼, 윤병철답변자료발췌) ○2.상속으로 인한 1세대 3주택 국내에 1주택을 소유한 1세대가 1주택을 상속받아 2주택이 된 상태에서 새로이 1주택을 취득한 경우로서 그 주택 취득일부터 1년 이내에 상속주택 외의 종전 주택을 양도하는 경우에는 소득세법 시행령 제155조제1항 본문의 규정에 의하여 이를 1세대 1주택으로 보아 소득세법 시행령 제154조제1항 비과세의 규정을 적용한다. ○3. 결혼,직계존속 봉양을 위해 세대를 합칠 경우로 1세대3주택은 양도소득세 비과세 특례 일시적 1세대2주택자와 1세대1주택자가 결혼해 일시적 1세대3주택이 된 경우에도 새로운 주택 취득 후 1년 이내 종전 주택을 양도하면 비과세 혜택을 받을 수 있다. "소득세법 기본 통칙에서는 주거안정을 보호하고 결혼, 직계존속 봉양을 위해 세대를 합칠 경우로 인한 불이익을 주지 않기 위해 법령상 근거는 미비하지만 1세대 1주택 비과세 규정을 결혼, 직계존속 봉양을 위해 세대를 합칠 경우로 인한 1세대3주택까지 확대 적용하고 있다. ●부부간 증여세 공제범위 2008년1�1일 이후 배우자에게 주택을 증여하는 경우 6억원까지는 증여공제를 하므로 증여가액에서 6억원을 공제한 금액이 증여세 과세표준이 된다. 직계존비속간의 증여공제 범위는 3,000만원이다. ●상속세 공제범위 상속세는 신고를 않더라도 5억원까지는 일괄 상속 공제된다. 상속이 개시되는 경우에 신고를 할 경우 기초공제2억원과 기타 인적공제를 합한 금액과 일괄공제 5억원 중 큰 금액을 공제한다. 상속공제의 종류는 배우자상속공제, 일괄공제(상속금액에서 공제하는 금액), 금융재산상속공제로 나눌 수 있다. 배우자상속공제는 최저 5억원에서 최고 30억원까지다. 일괄공제는 기타공제(기초공제, 자녀공제, 미성년자공제 등)를 더해도 5억원에 미달하는 경우에 일률적으로 5억원을 선택할 수 있는 공제이다. 금융재산상속공제는 상속재산 중에 예금이나 주식 등 금융재산이 포함된 경우 금융재산의 20%(최고한도 2억원)를 추가로 공제해주는 것을 말한다. 따라서 세 가지 상속공제를 모두 합하면 최소한 10억원(배우자상속공제 5억원 일괄공제 5억원 금융재산상속공제액) 이상이므로 상속재산 10억원까지는 세금이 없는 셈이다. [작은 나눔이 큰 相生의 妙德: 야탑에사는 이: